利上げ局面のマンション市場：高価格帯に変化、実需層は堅調に推移

利上げ局面のマンション市場：高価格帯に変化、実需層は堅調に推移
投稿日 2026年2月14日 10:22:02 （ニュース）

マイナス金利解除後の住宅市場の動向

2024年にマイナス金利政策が解除され、日本は本格的な利上げ局面に入りました。この金融環境の変化は住宅市場にも影響を与えると見られますが、首都圏の中古マンション市場全体を見ると、現時点では流動性が大きく低下しているとは言えず、依然として比較的高い水準を維持しています。

※DHローン指数は、ダイヤモンド不動産研究所とホームローンドクター株式会社が共同で作成している住宅ローン金利の参考指標です。主要な銀行の住宅ローン商品をもとに、変動金利・固定金利・全期間固定型などの代表的な金利水準を算出したもので、市場の金利動向を把握するための目安として用いられています。

実需層の市場は堅調、高価格帯には調整圧力が

特に東京都の1億5,000万円未満の中古マンションに注目すると、政策金利が0.25％となった2024年7月前後以降、「販売日数」および「値下げ回数」は継続的に減少しています。これは、売却時に価格調整を行わなくても比較的短期間で成約に至る状況が続いていることを示しており、需要の強さが市場の流動性を下支えしていると言えます。この価格帯は実需層の主戦場であり、居住ニーズに基づく安定した需要が、金利上昇局面においても市場を支えている構造が浮き彫りになっています。

一方で、1億5,000万円以上の高価格帯マンション市場では、異なる動きが見られます。この価格帯は、パワーカップルや経営者層といったハイエンド実需層に加え、投資家も多く参入する市場であり、投機的な取引も頻発することもあり、需給バランスの変化が価格に反映されやすい特性があります。金利上昇による調達コストの増加は、借入を伴う購入者の負担を重くし、これまで高価格帯を選択していた一部の実需層が、より現実的な価格帯である1億5,000万円未満の物件へと購入対象を切り替えた可能性が高いと考えられます。その結果、高価格帯市場では成約までに時間を要するケースが増え、流動性の低下と価格調整圧力が徐々に表面化しています。

湾岸エリアに見る市場の変化

こうした傾向は、これまで極めて高い流動性と急激な価格上昇を示してきた東京都湾岸エリアにも表れています。同エリアは再開発の進展や利便性の向上、眺望や共用施設といった付加価値を背景に、長らく強い需要を集めてきました。

しかし、「金利のある時代」と明確に意識されるようになった2024年7月前後以降、「販売日数」および「値下げ回数」はともに増加に転じており、「価格を下げても売れない」物件が増え始めている状況がうかがえます。

もちろん、こうした動きを金利上昇だけで説明するのは適切ではなく、過去数年の価格高騰や供給構成の変化、購買層の価値観の多様化といった要因も影響しています。しかし、調達コストの上昇が購買力を制約し、結果として流動性が低下しやすくなる構造には一定の妥当性があります。今後の市場動向を見極める上では、金利動向のみならず、価格帯別・エリア別の需給構造の変化を総合的に捉える視点が一層重要になると言えるでしょう。

住宅ローン金利の最新動向（2026年1月時点）

変動金利

2026年1月の変動金利は0.902％となり、前月および前年同月より上昇しています。2025年12月の日銀利上げ（0.75％）を受け、上昇基調が本格化しています。現時点で金利を引き上げている銀行は一部にとどまりますが、メガバンクの短期プライムレート引き上げを受け、春以降は多くの銀行で金利上昇が見込まれるでしょう。

日銀は2025年12月に政策金利を0.75％へ引き上げ、約30年ぶりに0.5％を超える水準となりました。金利は上昇したものの、円安傾向が続いていることから、輸入物価の上昇による家計負担への配慮も必要とされており、利上げペースは慎重に進められるとの見方もあります。一方で、日銀が想定する名目中立金利は1.0～2.5％とされており、現状の0.75％はまだ低水準であることから、市場では今後も金利が上昇する可能性が高いと受け止められています。

10年固定金利

2026年1月の10年固定金利は2.086％となり、前月から大きく上昇し、1年前と比べても上昇幅が拡大しています。国債10年物利回りの上昇を背景に、すべての銀行が金利を引き上げ、2％超が常態化しています。これまで多くの金融機関で主力商品として位置付けられてきましたが、金利上昇に伴い、取り扱いを抑制する姿勢が目立ち始めています。

高市新政権による積極財政政策のもとで、国債増発への懸念が強まり、日本国債10年物金利には上昇圧力がかかっています。このため、10年固定金利についても、もう一段の上昇余地があるとみられています。ただし、市場では利上げ余地はあと0.25％程度との見方も多く、金利上昇が無制限に続くわけではなく、当面は一定の上限を意識した動きになるとの予想もあります。

全期間固定金利

2026年1月の全期間固定金利は2.868％となり、前月の2.664％から上昇しました。前年同月の2.111％と比較しても上昇基調が続いており、全期間固定金利も依然として金利上昇局面にあるといえます。また、フラット35は約12年ぶりに2％台に達し、長期固定金利全体の水準が一段と切り上がったことを示しています。

全期間固定金利は、変動金利との相対的な割高感から敬遠されがちでしたが、変動金利が上昇し始めたことで、徐々に注目度が高まっています。とはいえ、「5年ルール」や「125％ルール」により、変動金利利用者が急激な負担増を実感しにくいことから、依然として変動金利を選択する人が多数派です。一方で、フラット35は他の全期間固定商品と比べて割安であり、さらに「子育てプラス」と組み合わせることで最大1％の金利引き下げが可能となるため、変動金利に匹敵する競争力を持つ商品として積極的に検討する価値があるでしょう。

今後の展望とデータ活用

金利上昇が続く環境下で、マンション市場は多様な動きを見せています。特に、実需層の需要は堅調であるものの、高価格帯や一部エリアでは調整圧力が生じています。今後の市場動向を正確に把握するためには、金利動向だけでなく、価格帯別やエリア別の詳細な需給構造の変化を総合的に捉える視点が不可欠です。

マンションリサーチ株式会社では、不動産市場の動向分析や評価指標の研究開発を行っており、データに基づいた不動産事業の意思決定をサポートしています。

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筆者プロフィール

福嶋真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社データ事業開発室不動産データ分析責任者
福嶋総研代表研究員

早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社でマーケティング調査を担当後、建築設計事務所で法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行いながら、顧客企業の不動産事業における意思決定のサポートに従事。大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供しています。

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